在住宅、商铺、别墅等业态启动新媒体营销的今天，写字楼、产业地产是一个极窄的领域，打开抖音或视频号，在做的人很多，但做得好的人/项目却很少，这与地产新媒体行业的发展有很大的关系，毕竟，多数人连住宅都没搞明白，更不要说产业地产了，甚至有人断言：产业地产是不适合新媒体生态的！
其实不然。今天笔者就聊聊我们对产业地产的三大误区，再聊聊产业地产的内容该怎么做。
PART 01
产业地产的三大误区
1、客群误区：产业客群＝高端客群？
产业地产最大的误区就是我们带入了太多的传统房地产的理念，把客群想得过于高端。
也许有人问：一整层写字楼至少几千万吧？一座厂房也得几千万上亿吧？这样的客群不应该高端吗？
也许放在住宅领域中，他们是高端的，但是在产业地产中，真正去买写字楼的人其实多是“资产配置”需求，也有少部分的“自用”需求；而买厂房的人，真正有实力的人已经去买土地了自建厂房了，买此类产品的人要么是其产业不需要过大的空间，要么是企业刚刚进入发展稳定期，买个固定资产又能抵扣相关税费，何乐而不为？
所以，不要以为花几千万的人都是高端客群，这些钱很少是老板自己的钱，那都是谁的钱？这里我就不作深入阐述了，懂的都懂。
2、卖点误区：产品卖点＝推广卖点？
住宅类的产品卖点往往构成了我们新媒体的推广方向，把产品卖点和客户需求对应起来就能写出来一篇不错的短视频文案了。
如果大家读到这里，你可以停顿10秒思考一个问题：厂房的产品卖点有哪些？
产业地产中，产品特色是非常单薄的，如果说住宅产品靠产品卖点去支撑，那么，产业地产是靠配套、产业集群效应和政策扶持三大支撑点去构建的，产品本身占的比例很小。
3、投资回报误区：到底什么才是高收益？
对于购买产业地产的老板们来说，我们无需像劝大家买商铺一样去强调投资回报率，在他们眼中，投资回报不是租金除以总房款那么简单，而是对企业发展的长期效用。
什么决定了“企业的长期效用”？板块价值、产业聚集情况、楼宇形象与管理、当地政府的扶持力度、交通的通达性……这些外部力量的整合才是触发他们购买产业的核心要素。
PART 02
产业地产新媒体该怎么做？
我们团队将产业地产的 “决策要点” 分为三大类，分别是企业运营与未来发展维度、资产投资与财务维度和（当地）政府扶持政策维度。这三大维度不仅是企业老板买楼时的核心考量，更是我们做新媒体内容的 “黄金素材库”—— 把专业决策点转化为老板们能看懂、有共鸣的内容，就能精准击中需求。
一、企业运营与未来发展维度
用“场景化”讲透“实用价值”
企业老板买产业地产，本质是为“企业活下去、活得好” 买单。所以内容不能只讲“楼有多好”，要讲“楼能帮企业解决什么问题”，用具体场景让老板们看到“这就是我需要的”。
1、区位与地段：不说“核心位置”，说“帮你省成本、拓资源”
城市能级与区域价值：别干说“位于XX市核心商务区”，要拆解成老板关心的利益点。比如拍一条《为什么XX市高新区的厂房，半年能吸引30家电子企业？》，镜头里拍周边的芯片研发中心、电子元件供应链市场，配文案：“在这里开厂，采购配件不用跨城跑，客户上门不用绕路，产业链就在楼下，一年能省20万物流费、10万招待费”。
交通便利性：避免只说“靠近地铁X号线”，要结合企业日常运营场景。比如针对写字楼做《从这栋楼出发，15分钟到高铁站，客户上午谈完下午就能签合同》，拍员工通勤（“地铁口步行 3 分钟，员工不迟到，招聘更容易”）、货物运输（“紧邻高速口，货车进出不堵车，交货周期比同行快2天”）。
产业聚集效应：这是产业地产的王牌卖点，要拍出集群红利。比如做一条《在XX 产业园开服装厂，隔壁就是面料厂，对面就是印花厂，打样速度比同行快3倍》，采访园区企业主（“以前找合作商要跑遍全省，现在下楼就能对接，每年省5万差旅费”），展示产业链配套（食堂、物流站、行业展会中心）。
2、楼宇品质与形象：不说高端大气，说“帮企业撑场面、留人才”
项目知名度与开发商声誉：老板买楼不仅买空间，还买信任背书。可以拍《为什么上市公司都选XX开发商的写字楼？》，镜头拍开发商过往打造的产业园（“已入驻 12 家上市公司，物业24小时巡逻，客户来考察，一看就放心”），配数据：“去年入驻的企业，客户到访转化率比在普通写字楼高 30%”。
建筑设计与绿色认证：别只说“玻璃幕墙、绿化率30%”，要关联“员工效率”和“企业形象”。比如做《在绿色建筑写字楼办公，员工离职率降了20%》，拍员工在露台休息（“午休能晒太阳、看绿植，下午工作更有精神”），讲政策：“获得 LEED 认证，企业申报政府补贴时更有优势”。
健康与安全配套：后疫情时代，老板更关注员工健康。可以拍《XX厂房的通风系统，让员工全年少生病》，展示新风系统、独立消毒间（“车间每小时换气6次，员工出勤率比去年高15%，生产进度更稳定”）。
3、空间与实用性：不说“面积宽敞”，说“能装下企业的现在和未来”
楼层平面布局：重点讲灵活适配，满足不同企业需求。比如拍《1000㎡厂房，既能做生产线，又能隔出办公室》，用动画演示布局（“无承重墙，想隔3个车间就隔3个，未来扩招20人也不用换地方”），采访小微企业主：“以前租的厂房柱子多，设备摆不开，这里随便规划，产能比以前高20%”。
承重与硬件标准：针对重工业、科技企业，要突出硬实力。比如做《XX厂房承重500kg/㎡，放重型机床没问题》，拍机床安装现场（“以前租的厂房承重不够，大型设备不敢买，现在能上最新生产线，效率提升40%”），讲细节：“电压380V，满足激光切割设备需求，不用额外改电路”。
停车位配比：别只说 “100㎡配1个车位”，要讲 “不耽误事”。比如拍《在XX写字楼，客户来谈业务不用抢车位》，镜头拍地下停车场（“3 层地下车位，员工、客户、货车分开停，不会堵在门口”），配员工采访：“以前客户来晚了没车位，得绕3条街找停车，现在客户满意度高多了”。
4、管理与服务：不说“物业服务好”，说“帮企业省时间、少麻烦”
物业公司品牌与运营团队：重点讲专业度，解决老板的后顾之忧。比如拍《XX物业的 企业管家，帮你搞定工商注册》，展示物业团队（“不用自己跑政务大厅，物业全程代办，注册公司比自己办快5天”），讲应急服务：“去年台风天，物业连夜加固厂房门窗，我们的设备一点没受损”。
服务内容与标准：拆解成企业日常需要的小事。比如做《在XX产业园，不用自己找保洁、修电路》，拍物业上门修空调（上午报修，下午就来，不耽误生产）、园区食堂（20元就能吃两荤两素，员工不用点外卖，每月省300元伙食费，留人力气干活）。
二、资产投资与财务维度
用算明白账打消老板的“钱袋子顾虑”
老板买产业地产，最关心“花的钱值不值”“能不能省钱、赚钱”。内容要帮他“算清三本账”：购置账、持有账、增值账，用数字和案例让他觉得“买得划算”。
1、成本与财务分析：不说“价格优惠”，说“帮企业省税费、降压力”
购买总价与单价：别只报数字，要对比“租vs买”的长期成本。比如做《在XX市买1000㎡写字楼，5年比租房省80万》，用表格算账：“租房每月3万，5年180万；买楼首付 50%，月供2.5万，5年后房子是自己的，还能抵扣税费”。
资金安排与支付方式：帮老板 “缓解现金流压力”。可以拍《买厂房可以分3年付款，首付只要20%》，采访财务负责人（“我们公司去年买楼，首付只花了200万，剩下的分 3年付，没影响日常进货，今年利润还涨了15%”），讲合作银行：“与XX银行合作，企业贷款年利率比普通商业贷款低1.2%”。
持有成本：算清“每年要花多少钱”，避免老板“踩坑”。比如做《XX产业园的物业费，比周边低30%》，拆解持有成本（“物业费5元/㎡/月，没有额外公摊，每年比在隔壁产业园省6000元；水电费按工业标准收，比商业用电便宜0.3元/度，每月省2000 元”）。
机会成本：对比“买楼vs其他投资”，突出“资产保值”。比如拍《为什么老板宁愿买厂房，也不买股票？》，采访企业主：“股票波动大，厂房不仅能自用，还能出租，去年周边租金涨了5%，就算未来不做实业，租出去也能当‘养老金’”。
2、资产保值与增值潜力：不说“未来会涨”，说“有哪些硬支撑”
区域发展潜力：用“规划利好”给老板信心。比如做《XX片区要建地铁3号线，现在买厂房，2年后至少涨 20%》，拍规划图（“地铁明年开工，周边已经拍了3块工业用地，地价涨了15%，现在入手，等地铁开通就升值”），引用政府文件：“属于市重点产业园区，未来3年要引进50家高新技术企业，配套会更完善”。
租金回报率：帮老板算被动收”，突出“双收益”。比如拍《在XX写字楼买一层，租出去每月能赚5万》，算回报率：“总价1000万，每月租金5万，年化回报率6%，比买理财高2个点，还能自己用一半、租一半，灵活度高”。
资产流动性：打消老板“怕砸在手里”的顾虑。可以拍《XX产业园的厂房，去年转手均价涨了18%》，展示交易案例（“隔壁老板去年买的800㎡厂房，今年因为扩张，以高于买入价18%的价格卖掉，3个月就成交了”），讲优势：“位于核心产业区，想买的企业多，不愁卖不掉”。
3、税务筹划与风险控制：不说“能避税”，说“合法合规省税费”
交易税费与持有税负：帮老板算清税费，避免多花钱。比如做《买写字楼能抵扣多少增值税？这3个点别漏掉》，用案例算税：“1000万买楼，增值税能抵扣56万，企业所得税能抵扣25万，相当于变相省了81万”，提醒注意事项：“要保留好购房发票，办理产权时及时备案，避免后期多缴税”。
折旧抵税：这是企业买楼的隐性福利，要讲透。比如拍《厂房每年折旧能抵多少税？》，采访财务：“我们的厂房按20年折旧，每年折旧50 万，能抵扣12.5万企业所得税，相当于政府帮我们承担了部分成本”。
市场风险与企业自身风险：帮老板提前规避坑。比如做《买厂房别踩这3个坑，不然亏大了》，讲案例：“去年有老板买了商改住厂房，办不了工业执照，只能闲置；我们项目是纯工业用地，能正常办环评，不用担心被整改”。
三、（当地）政府扶持政策维度
用政策红利给老板“加砝码”
对于企业老板来说，政府支持是买产业地产的“定心丸”——不仅能省钱，还能获得资源。内容要把“晦涩的政策”转化为“老板能拿到的实惠”，用“真金白银”和“实际案例”打动他。我们去年服务的上海临港某智能制造产业园项目，就是靠把“政策红利”讲透，3个月内吸引了12家科技企业签约，其中8家是通过新媒体内容转化来的，这个案例值得所有做产业地产新媒体的同行参考。
1、人才政策：不说“有人才补贴”，说“帮企业招到人、留住人”
上海临港新片区对产业人才的扶持力度，在全国都是数一数二的，我们服务的临港产业园项目，就有一家做工业机器人的企业，靠政策解决了 “核心工程师招不来、留不住” 的难题。我们专门为这家企业拍了一条《在临港买厂房，工程师不仅能落户，还能拿30万补贴》的短视频，镜头里工程师拿着落户通知书说：“以前在市区上班，社保满7年都未必能落户，现在在临港买了厂房，企业帮我申请了‘临港人才卡’，社保只交了1年就落了户，孩子明年就能上临港的公立重点中学”。
视频里还拆解了临港的人才政策：对符合条件的产业人才，不仅有 “居住证转常住户口年限缩短50%” 的优惠，还能申请最高30万元的购房补贴、每月2000-5000元的租房补贴；如果是博士或高级工程师，企业还能拿到政府给的“人才引进奖励”，每引进1人奖励2万元。这条视频发布后，有20多家企业老板私信咨询，其中3家都是因为想帮核心员工解决落户而来考察的。
除了落户，临港的人才公寓政策也很吸引企业。我们拍了一条《临港产业园的人才公寓，企业员工住3年只要付1年房租》，展示公寓内部（家电齐全、拎包入住，离产业园步行10分钟），采访产业园运营方：“政府对园区人才公寓的补贴比例达50%，企业只要帮员工承担剩下的50%，相当于员工住3年，企业只需要付1年的钱。去年有一家电子企业，就是靠这个政策，把深圳的研发团队整体挖到了临港，团队成员都说‘住得舒服、成本低，不想走了’”。
2、直接财政补贴：不说“有补贴”，说“能拿到多少钱、怎么拿”
在临港买产业地产，真金白银的补贴能帮企业省下一大笔钱，我们服务的项目里，有一家做新能源电池的企业，买了1500㎡的厂房，光政府补贴就拿了近200 万。我们把这个案例做成了《在临港买1500㎡厂房，政府直接补200 万，怎么拿？》的系列内容，第一期算购房补贴：根据临港新片区政策，对符合“战略性新兴产业”目录的企业，购买产业用房可享受“按购房总价5%-10%”的补贴，这家新能源企业因为属于“临港重点扶持的绿色低碳产业”，拿到了10%的补贴，1500㎡厂房总价1800万，直接补贴180万。
第二期算运营补贴：企业入驻后，前3年还能享受“年度营业收入5%”的运营补贴，这家企业去年营收800万，又拿了40万补贴。视频里还附了补贴申请流程：从企业提交材料到政府审核拨款，全程只要3个月，园区运营方还能帮着代办，不用企业自己跑部门。这条系列视频的评论区里，有老板留言：“本来觉得临港厂房总价不低，算完补贴发现比在郊区买还划算”，最终有5家企业因为这条视频签约。
临港的税收返还政策，更是企业老板的长期红利。我们拍了一条《在临港开厂，增值税能返30%，相当于多赚100 万》，采访上述新能源企业的财务总监“我们去年缴了350万增值税，根据临港政策，地方留存部分（增值税地方留存50%）能返还60%，相当于返还了350 万×50%×60%=105万，这105万直接进了公司利润表，相当于政府帮我们承担了部分原材料成本。而且这个政策能连续享受5年，只要企业不搬离临港，每年都能拿返还”。
视频里还对比了“在临港和在上海其他区域缴税的差异”：同样缴350万增值税，在其他区域最多只能返15%，而临港能返30%，5年下来能多省近 80 万。这条视频发布后，有不少原本在松江、嘉定的制造企业老板来咨询，他们最关心的就是“税收返还能不能落地”，我们直接带他们去临港政务服务中心，让工作人员现场讲解政策文件，彻底打消了他们的顾虑，其中2家企业最终决定把厂房搬到临港。
3、政务环境与效率：不说“政府服务好”，说“帮企业省时间、快办事”
对于企业来说，办事快就是抢商”，临港政务效率在我们服务的项目里体现得淋漓尽致。我们拍了一条《在临港办环评，7天拿证，比市区快20天》的短视频，镜头跟着一家做精密仪器的企业负责人跑流程：周一提交材料，周三政务中心就派专员上门核查，周五就收到了环评批复。负责人在视频里说：“以前在市区办环评，光材料就改了3次，前后花了27天，等拿到证，客户订单都差点黄了。现在在临港，有企业服务专员全程对接，有问题当天就反馈，7天就搞定，我们比计划提前半个月投产，多赚了50万订单”。视频里还提到临港的“一网通办”政策：企业注册、税务登记、消防备案等100 多项业务都能在线上办理，不用跑线下，平均办理时间比上海平均水平缩短60%，这对想快速投产的企业来说，吸引力远超租金优惠。
更让企业老板安心的是，临港政策的可兑现性—— 我们专门拍了一条《临港的补贴承诺，会不会“画大饼”？3家企业的到账截图告诉你》，展示了3家入驻企业的补贴到账记录：一家做人工智能的企业，3月申请的研发补贴，5月就到账了80万；一家做医疗器械的企业，季度税收返还当月就到账；还有一家企业拿到了“厂房装修补贴”，每平米补贴200元，装修刚完工，补贴就到账了。我们还采访了临港新片区管委会的工作人员：“所有政策都有明确的兑现时限和流程，写入了企业入驻协议，不会因为换届或政策调整而变卦，去年园区所有企业的补贴兑现率是100%”。这条视频彻底打消了老板们 “怕政策落空” 的顾虑，有不少之前犹豫的企业，看完视频后直接签了约。
最后：
产业地产新媒体的核心——“懂老板，帮他解决问题”
和住宅新媒体不同，产业地产的受众不是刚需购房者，而是要对企业负责的老板。他们不关心户型好不好看，只关心“能不能帮企业降成本、拓资源、稳发展”；不关心营销话术多动听，只关心“政策能不能落地、账能不能算明白”。
我们服务的临港项目之所以能靠新媒体做出成绩，核心就是抓住了“老板的痛点”：把区位转化为产业链优势，把政策转化为真金白银的补贴，把服务转化为办事效率，用具体的案例、清晰的数字、可落地的流程，让老板们觉得“这不是在卖楼，而是在帮我解决企业发展的问题”。
未来，产业地产新媒体的竞争，不是流量的竞争，而是专业度的竞争——谁能更懂产业、更懂政策、更懂老板，谁就能在这个蓝海里站稳脚跟。毕竟，对老板们来说，能帮他赚钱的内容，才是好内容；能帮他解决问题的项目，才是好项目。